Koronavirüs’ten emlak sektörü nasıl etkilendi? Salgınla birlikte emlakçılık nasıl değişecek? Şehirde hangi semtler, ne türde evler revaçta? Bu ve benzeri merak edilen tüm soruları Hürriyet Emlak Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Ticari İşlerden Sorumlu Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan’a sorduk. ZEYNEP GÜLER CEYLAN
Emlak sektöründe talep ne durumda?
Her sektör gibi emlak sektörü de ekonomideki gelişmelerden direkt etkileniyor. Hayatımız biraz daha normale döndükçe uzun zamandır bekleyen talebin harekete geçeceğini öngörüyoruz. Bugünlerde içinde bulunduğumuz durum, virüs sonrası alıcıların değerini daha da artıracak. Bir yıllık süreyi kapsayan emlak endeksi verilerimize göre birçok ilde emlak fiyatları bu süreçte de yükselmeye devam ediyor. Ekonomide yaşanacak olumlu gelişmeler paralelinde emlak sektöründeki canlanmanın daha da artacağını düşünüyoruz. Ülkemizde konut kredileri 10 yıl vadeli olarak kullanılabildiğinden alıcı da krediyi uzun vadeye yayarak emlak sahibi olma yoluna gidiyor. Emlak, ülkemizde en güvenilen ve uzun vadede en çok getiri sağlayan yatırım araçları arasında gelmeye devam ediyor. Geçtiğimiz dönemde yapılan faiz indirimleri paralelinde de düşündüğümüzde önlem paketi içinde yer alan ve kredi oranını yüzde 90’a yükselten gelişmenin konut satışları için olumlu bir gelişme olduğunu söyleyebilirim.
İSTANBUL’DA BEYKOZ REVAÇTA
Virüs emlak sektörünü nasıl etkiledi?
Koronavirüs salgınının ülkemizde ilk görüldüğü günden itibaren gayrimenkul aramaları hızla düşerken 12 Nisan’dan itibaren yeniden yükselişe geçmeye başladı. Bu da tüketicilerin süreci kabullenip gayrimenkul arama seyrine devam etmeye başladıklarını gösteriyor. Tüm bunların yanı sıra ofis kiralamalarında ve satın almalarında düşüşün olabileceğini öngörüyoruz. Uzaktan çalışmak birçok şirket ve çalışanlar için yeni öğretiler kazandırdı. Bu duruma hızla adapte olduk ve verimliliğimizden hiçbir şey kaybetmediğimizi gördük. Bu sebeple özellikle büyük metrekareli ofislere olan talebin azalabileceğini düşünüyoruz.
Emlakçılar nasıl önlemler alıyorlar?
İçinden geçtiğimiz dönemde satış ofislerinin birçoğu online ya da dönüşümlü olarak açık kalmaya devam ediyor. Açık olan emlak ofislerimizin Sağlık Bakanlığı’mız tarafından belirtilen tüm kuralları da titizlikle uyguladıklarını biliyoruz. Konut projeleri son yıllarda dijital teknolojilere yavaş da olsa alışmıştı. Bu süreçte de projelerini, örnek dairelerini ya da maketlerini online olarak gezdirmeye devam ediyorlar. Yaptığımız görüşmelerde konut alıcılarıyla dijital ortamda görüşmeye gayret ettiklerini, ev gösterirken, maske, eldiven, dezenfektan gibi önlemlere dikkat ettiklerini biliyoruz. Emlak ofislerinin ilk günden beri aldıkları önlemleri hayranlıkla izliyoruz.
İstanbul’da talebin yükseldiği bölgeler nereler?
Hürriyet Emlak, emlak endeksi verilerine göre İstanbul satılık konut piyasası geçtiğimiz dönemde durağan bir görünüm çizse de özellikle son dönemde çıkış yönlü eğilimiyle dikkat çekiyor. İstanbul satılık konut piyasasında bir yıllık süreçte yaşanan yüzde 71’lik yükselişle dikkat çeken Beykoz’u, Sancaktepe (yüzde 27), Başakşehir (yüzde 21), Büyükçekmece (yüzde 21) ve Pendik (yüzde 18) izledi.
EMLAK OFİSLERİ DİJİTALLEŞİYOR
Virüs, emlak sektöründe neleri değiştirecek?
Öncelikle evlerimizden çıkamadığımız bu dönemde kapı kapı ev bakamayacağımız için zaten internetten ev arama ve karar verme süreci daha da artacak. Öyle ki, virüs öncesi yüzde 92 olan ev arayışının internetten başlama oranı artacağı gibi, sonraki süreç de internetten devam edecek. Hatta bu süreç geçtikten sonra bile bir süre daha temkinli davranacağımızı, fiziksel temastan kaçınacağımızı düşünüyorum.
Yaşadığımız bu olağanüstü günlerin sonunda, sektörün pratiklerinin iyi yönde değişebileceğine inanıyoruz. Burada en büyük faydayı evlerini ya da projelerini internetten en iyi pazarlayanlar görebilecek. Bununla birlikte, gayrimenkul müşterisi sokağa çıkıp kapı kapı alternatif gezemediği için mevcut dönemde ilanların içerik kalitesi her zamankinden daha önemli.
Hürriyet Emlak olarak temiz ilan politikamızla her zaman ilanlarımızı kaliteli içerikle sunmaya çalışıyoruz. Bu yüzden üyelerimize öncelikle portföylerini tüm detaylarıyla, özenle çekilmiş fotoğraflarla listelemelerini öneriyoruz, sanal turlarla ilanlarını daha detaylı hale getirmelerini vurguluyoruz. Sunduğumuz yan hizmetlerle de bu konuda kendilerine yardımcı olmaya çalışıyoruz. Koronavirüs salgınından önce profesyonel fotoğrafçıların özel cihazlarla çekim yapacağı ‘Süper Fotoğraf’ hizmetimiz için düğmeye basmıştık ancak, salgın süresince durdurmak zorunda kaldık. Bu dönemde yayınlanan ilanlar hemen satış ile sonuçlanmayabilir. Talep ve araştırma süreci bir süre daha dijitalden devam edecektir. Ancak hayatın normale dönmesiyle birlikte satın alma süreçleri hızla tamamlanacaktır.
360 derece fotoğrafların, drone çekimlerinin hayatımızdaki önemi artıyor. Teknolojiye çok yakın olmayan konut satıcılarının ya da gayrimenkul danışmanlarının video görüşmelerini nasıl yapabileceklerini, dijitalde müşteriyle nasıl bağlantı kurabileceklerini, evlerini nasıl tanıtabileceklerini öğrenmeleri ve hızla geliştirebilmeleri gerekiyor. Özellikle son zamanlarda Zoom, Teams gibi video görüşme imkanı veren programların öneminin farkına vardık.
Emlak ofisi ve ev sahibi arasındaki yetki belgesinde dijital imza kullanılması da büyük önem taşıyacak, dijital imzanın önümüzdeki dönemde daha sık kullanılabileceğini düşünüyoruz. Öte yandan emlak ofisleri için dijitalleşmenin bir diğer önemi de müşteri dataları konusunda çok önemli. Emlak ofislerine en büyük tavsiyelerimizden biri tüm kontaklarını, tüm detaylarıyla dijital ortamda tutmaları. Uygun dönemlerde, yeni fırsatlarıyla konut arayanlara geri dönebilmeleri.
Bunun önemini şöyle anlatabilirim; 2018 yılı öncesinde sektörün daha hareketli olduğu dönemlerde gayrimenkule talep çok fazla iken konut satıcıları müşteri datasına daha az önem veriyordu. Sonrasında kredi faizlerinin de yükselmesiyle yatırımın daha çok dövize, mevduata yöneldiği süreç başladı. Şu an yine faizler düştü, diğer yatırım araçlarının getirisi düştü ve gayrimenkul yatırımı öne çıkmaya başladı. İşte bu dönemde eski gayrimenkul yatırımcılarının datası çok önemli.
Satış rakamları nasıl etkilenir? Sektörde ne zaman bir geri dönüş beklemeliyiz?Birinci çeyrekte konut satış rakamları 2019 yılının birinci çeyreğinin yüzde 33 üstüne çıktı. Koronavirüsten pek fazla etkilenmedi ancak biz ikinci çeyrekte asıl etkiyi göreceğimizi düşünüyoruz. Ciddi bir azalma bekliyoruz. Üçüncü çeyrek toparlanma süreci olacak fakat dördüncü çeyrekte bekleyen talep geri gelecek ve satış rakamları yukarıda kapanacak.
SAYFİYE YERLERİNE İLGİ ARTTI
Konut kiralarında artış bekleniyor mu?
Hürriyet Emlak, Mart 2020 Emlak Endeksi kiralık konut metrekare birim fiyatlarını incelediğimizde; İstanbul’da düşüşün yüzde 12.1, Ankara’da 13,4, İzmir’de 9.1 ve Antalya’da ise 21.8 oranında seyrettiği gözlemlenmekte. Önümüzdeki dönemde yaşanacak gelişmeler kiralık konut fiyatlarına da yansıyacaktır.
Büyük şehirler özellikle bu süreçte nüfus yoğunluğu bakımından olumsuz etkilendi. Sizce uzun vadede ters bir göç beklenir mi? Yani büyük kentlerden küçük kasabalara doğru…
Tersine göç beklentisi bilimsel kaynaklar tarafından da dile getiriliyor fakat bunun gerçekleşmesi için küçük kasabalarda alt yapı problemlerinin giderilmesi gerekli. Yapılan aramalara baktığımızda salgın döneminde sayfiye yerlerine olan ilginin arttığını görebiliyoruz.
Müstakil ev, şehir dışındaki konutlar ve arsa taleplerinde bu kapsamda artış gözlemlemekteyiz. Son 2 haftadır satılık yazlık aramalarında da neredeyse geçen senenin aynı dönemine göre 2 kata yakın bir artış görüyoruz. Teraslı ev araması neredeyse yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Bahçeli ev araması ise bunların içinden en yüksek olan. Mart ortasından başlayarak hızla yükselen bahçeli ev talebi tüm yılın en yüksek seviyesinde.
Çeşme Alaçatı’da kiralık villa ilanlarının tıklanma oranları neredeyse 3 katına çıkmış durumda. Satılık villalara baktığımızda ise salgın öncesi ve sonraki dönemi kıyasladığımızda iki katı ve üzeri artış var. Öte yandan en çok ilginin arttığı kiralık müstakil evler Adana Çukurova, İzmir Çeşme ve Muğla Menteşe’de göze çarpıyor. Satılık müstakil evlere baktığımızda ise; göze çarpan artışlar Ankara Gölbaşı, Antalya Kepez, Balıkesir Ayvalık ve İzmir Konak gibi noktalarda yoğunlaşıyor. Bu lokasyonlarda artış 2 katı ve fazlası düzeyinde.
